Ada pepatah lama yang mengatakan bahwa kekuatan memegang Anda menentukan keuntungan Anda, ketika datang ke real estat. Dan sementara itu benar dalam arti konvensional, ada beberapa pengecualian – di wilayah pusat utama, kondominium kelas atas pernah dibalik untuk keuntungan luar biasa, dalam rentang waktu yang sangat singkat.
Bagi mereka yang cukup tua, itu adalah hari-hari ketika properti dapat dibeli dan dijual dalam sehari (inilah bagian kami sebelumnya tentang beberapa yang cepat). Berikut adalah beberapa transaksi teratas di mana hal itu terjadi, dan snapshot tentang bagaimana hal-hal cray terjadi:
10 keuntungan properti teratas dalam enam bulan
ProjectBought AtSold AtSie (sq ft)$PSFBought DateDays HeldTenureGainROITHE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE$7,284,510$10,800,0005985$1,2177/8/0618499 thn dari 10/08/2005$3,515,49048persen TEPI CAIRNHILL$6,408,000$9,500,0005673$1,1308/1/07150Freehold$3,092,00048persen THE TOMLINSON$8,500,000$11,500,0004833$1,75930/1/07136Freehold$3,000,00035per centBEAVERTON COURT$5,280,000$7,800,0009784$54021/2/0797Freehold$2,520,00048per centFOUR SEASONS PARK$3,900,000$6,250,0002260$1,72513/2/07160Hak Milik$2,350,00060per persenARDMORE PARK$5,950,000$8,300,0002885$2,06326/2/07156Freehold$2,350,00039per centARDMORE PARK$6,450,000$8,800,0002885$2,23622/5/09145Freehold$2,350,00036per URBAN SUITES$8,809,400$10,892,7163907$2,25529/1/1034Freehold$2,083,31624per centREGENCY PARK$5,500,000$7,550,0003649$1,5071/3/07181Freehold$2,050,00037per centMARINA BAY RESIDENCES$4,465,827$2,046,1732368$1,88628/12/0616299 thn dari 11/10/2005$2,046,17346per cent
Bagaimana hal di atas terjadi?
1. Membalik dulu, dan tetap, lebih umum di antara properti kelas atas
Perhatikan bahwa semua properti yang terlibat berada di distrik utama: 10, 9, dan 4. Ini karena pada 2006/7, ketika sebagian besar pembalikan terjadi, properti mewah Singapura adalah segmen utama. Contoh kasus, artikel ini mengingat puncak 2007.
Investor asing yang kaya adalah demografi pembeli yang lebih besar di Core Central Region (CCR), dibandingkan dengan bagian lain Singapura; dan karena tidak ada ABSD pada orang asing di ’07, sejumlah besar orang asing memarkir kekayaan mereka di properti Singapura, karena kekhawatiran pasar ekuitas yang terlalu panas.
Tetapi meskipun banyak hal telah berubah pada tahun 2024, kecenderungan untuk membalik rumah tetap menjadi fenomena area pusat.
Pembeli di daerah non-pusat lebih cenderung menjadi pembeli rumah murni, yang hanya memiliki satu properti; jadi mereka segan untuk menjual dan pindah begitu cepat (mereka telah menetap, membayar renovasi besar-besaran, mendaftarkan anak-anak mereka di sekolah terdekat, dll.)
Namun, di daerah seperti Orchard atau Sentosa, Anda lebih mungkin menemukan pemilik yang merupakan investor, yaitu, ini adalah properti kedua atau berikutnya, dan mereka tidak tinggal di dalamnya. Jauh lebih mudah bagi demografis ini untuk membalik rumah, karena mereka biasanya memiliki tempat lain untuk tinggal (dan juga karena calon pembeli mereka cenderung kurang sensitif terhadap harga).
2. Sebagian besar flip ini terjadi sebelum koreksi pasar utama
Mungkin dari peristiwa masa lalu ini, kita telah belajar untuk melihat membalik rumah yang merajalela sebagai bendera merah. Setahun setelah 2007, Krisis Keuangan Global melanda; Dan pasar perumahan mewah adalah salah satu segmen yang paling terpukul.
Lebih dari setengah dari 2.200 unit mewah yang dibangun antara ’06 dan ’09 tetap tidak terjual; dan hanya sekitar 4.400 transaksi terjadi pada tahun 2008, dibandingkan 14.811 kekalahan di ’07.
Ini tidak dalam kendali kami, karena banyak yang disebabkan oleh krisis subprime mortgage di AS. Tetapi untuk adegan properti lokal, koreksi tajam menjelaskan mengapa kita melihat beberapa flips yang sukses segera setelah ’06 dan ’07 – pengingat seberapa cepat pasar properti dapat berubah.
3. Flips menjelaskan perubahan pada Skema Pembayaran Tangguhan (DPS)
Saat ini, Skema Pembayaran Tangguhan (DPS) kurang umum; jika terlihat, itu cenderung hanya berlaku untuk proyek yang sudah selesai. Hanya unit yang telah mendapatkan Izin Hunian Sementara (TOP) yang cenderung menawarkan skema ini.
DPS diperkenalkan pada tahun 1997, untuk membantu meringankan kehancuran akibat Krisis Keuangan Asia. Di bawah skema ini, pembeli hanya membayar sebagian dari harga properti di awal dan kemudian memiliki 24 bulan untuk membayar sisanya. Selama 24 bulan, pembeli bebas menjual atau menyewakan unit (jika sudah selesai).
Tanpa Bea Meterai Penjual (SSD), ini menyebabkan pembeli membayar uang muka kecil, dan kemudian memiliki waktu hingga dua tahun untuk menemukan pembeli. Mereka bahkan tidak membayar pinjaman rumah selama periode ini, sehingga membuatnya sangat aman untuk mencoba dan membalik properti.
Pada saat Pemerintah memperhatikan bagaimana DPS berdampak pada pasar, sudah ada kenaikan harga yang merajalela.
Saat ini, karena properti harus memiliki CSC sebelum pengembang dapat menawarkan DPS, skema pembayarannya jauh kurang populer. Unit peluncuran baru biasanya yang termurah dalam fase penjualan paling awal – jadi pada saat properti menerima CSC-nya, siapa pun yang membeli di bawah skema ini akan membeli dengan harga puncak.
4. Dengan Bea Materai Pembeli Tambahan (ABSD) dan Bea Materai Penjual (SSD), kita tidak mungkin melihat gelembung serupa di masa depan
Gelembung properti yang terbentuk pada tahun ’07, dan penurunan tajam tahun berikutnya, mengajarkan Pemerintah bahwa kita tidak dapat mengandalkan kekuatan pasar bebas saja. Langkah-langkah pendinginan seperti Sellers Stamp Duty (SSD) kemudian diperkenalkan untuk memerangi pembalikan rumah pada tahun 2010 dan tetap sampai hari ini (meskipun sedikit berbeda sekarang).
SSD adalah 12 persen dari harga properti di tahun pertama, delapan persen di tahun kedua, dan empat persen di tahun ketiga. Ini memastikan bahwa, bahkan jika seseorang ingin membalik properti, mereka cenderung menunggu setidaknya sampai tahun keempat. Ini membantu mencegah harga yang tidak terkendali, dari investor yang bergegas ke pasar yang riang.
Ada juga Bea Materai Pembeli Tambahan (ABSD) yang harus dihadapi, karena membatasi jumlah properti yang dapat dibeli pembeli.
Akhirnya, ketika membalik rumah terjadi hari ini, sebagian besar transaksi penjualan baru-ke-sub
Ini sangat berbeda dari era ’07 membalik rumah yang merajalela (dan sangat menguntungkan), di mana transaksi dijual kembali untuk dijual kembali. Saat ini, flip hampir selalu setelah membeli dengan “diskon early bird” dari pengembang; Dan penjualan cenderung terjadi setelah pengembang menaikkan harga, bahkan sebelum unit selesai.
Mengingat banyaknya tindakan yang diambil untuk mencegahnya, era pengembalian cepat pasti sudah berakhir (kecuali beberapa transaksi terpencil).
BACA JUGA: Akankah portal daftar penjualan kembali HDB baru benar-benar memotong agen?
Artikel ini pertama kali diterbitkan di Stackedhomes.
